Обязательно к прочтению

Что такое многоквартирный дом

 

Многоквартирный дом— это отдельное жилое здание, состоящее из помещений для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, законченное строительством и принятое в эксплуатацию в соответствии с установленным законом порядком.

Многоквартирный дом — это и огромная высотка и маленький двухквартирный домик по соседству с ним, помещения в котором имеют самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к нему, либо в помещения общего пользования в таком доме.

1.1. Виды помещений в многоквартирном доме

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания гражданина (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), то есть квартира, часть квартиры либо комната относятся к жилым помещениям.

Нежилыми помещениями являются помещения, ставшие таковыми в результате их перевода в установленном порядке из жилых либо изначально (при строительстве здания) спланированные и построенные для использования их в административных и других, не связанных с проживанием граждан, целях. У помещений в любом здании имеется хозяин — собственник, которым может быть и гражданин, и муниципалитет, и государство. Зачастую в многоквартирном доме имеются в наличии разные виды собственников помещений.

1.2. Общее имущество в многоквартирном доме

В многоквартирном доме, в котором помещения принадлежат различным собственникам, имеются какие-либо части, принадлежащие всем — общее имущество. Особенностью общедолевого имущества собственников помещений является то, что невозможно его выделить в натуре.

  • Крыши, чердаки Окна и двери помещений
  • общего пользования,
  • перила, парапеты и т.п.
  • Межквартирные лестничные площадки,
  • лестницы, лифты
  • Несущие стены,
  • плиты перекрытий,
  • несущие колонны,
  • балконные плиты
  • Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства
  • Подвалы, встроенные гаражи
  • А также
  • — оборудование, обслуживающее
  • более одного жилого помещения;
  • — трансформаторные подстанции,
  • тепловые пункты, коллективные авто-
  • стоянки, детские и спортивные пло-
  • щадка на придомовой территории.

И всем этим имуществом нужно правильно управлять. Иначе общее имущество быстро придет в упадок, а пользование личным имуществом перестанет быть безопасным и комфортным. Кроме права собственности на имущество, у собственников есть обязанность по его надлежащему содержанию и ответственность за то, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу других лиц.

1.3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме собственники могут только путем принятия решения на общем собрании собственников. Общее собрание собственников — орган управления многоквартирным домом, причем высший. Решение такого собрания обязательно для всех собственников, поэтому так важно всем принимать участие в проводимых собраниях. Только общее собрание собственников имеет право выбрать способ управления многоквартирным домом. Участвовать в обсуждении наниматели помещений, конечно, могут, если собрание проводится в очной форме. Но принимать решения — нет. Такую обязанность несет собственник их квартир — муниципалитет, который сдал им квартиры внаем.

Собственник в многоквартирном доме отвечает за содержание:

— принадлежащего ему жилого помещения;

— общего имущества собственников помещений в этом доме, включая придомовую территорию.Если в доме некоторые квартиры муниципальные, то администрация, как любой собственник в этом доме, отвечает за содержание и управление домом пропорционально принадлежащей ей доле.

 

Управлению в многоквартирном доме подлежат:

— помещения, принадлежащие собственникам;

— общее имущество собственников помещений вэтом доме, включая придомовую территорию.

По общему правилу решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов собственников, участвующих в собрании. Квалифицированное в 2/3 большинство голосов всех собственников помещений требуется для принятия решений:

— о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой;

— о возведении хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений;

— о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в

том числе о введении ограничений пользования им;

— о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

1.4. Способ управления многоквартирным домом

Закон обязывает собственников жилья выбрать способ управления многоквартирным домом. Многоквартирный дом не может оставаться без управления. Поэтому если сами собственники не выполняют обязанности по выбору способа управления, то за них такой выбор делает муниципалитет в установленном порядке. Жилищный кодекс РФ (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) устанавливает следующие способы:

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией.

2. Совокупный платеж граждан за жилое помещение и коммунальные услуги

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

 1) у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента его заключения;

2) у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5)у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение;

6)у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту (или иному документу о передаче), с момента такой передачи. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно рганы государствен ной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Жилищный кодекс Российской Федерации разграничивает плату за жилищно-коммунальные услуги (далее — ЖКУ) на плату:

— за жилое помещение;

— за коммунальные услуги;

— взнос на капитальный ремонт.

Плата за жилое помещение включает в себя:

Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда

—  плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

— плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы поуправлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

для собственника помещения в многоквартирном доме

 — плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

2.1. Размер платы за жилое помещение

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создано ТСЖ (жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив), определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем год. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья (жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива), связанных с оплатой расходов

на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ (ЖСК) в соответствии с его уставом. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения общего собрания собственников.

Кем устанавливается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения?

Органом местного само управления

— для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

— для собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании не приняли

решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;

— для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации

— для собственника помещения в многоквартирном доме (в том числе при непосредственной форме правления, в случае если заключен договор управления с управляющей организацией).

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме— для собственника помещения с непосредственной формой управления.

Государственное регулирование в отношении платы за содержание и ремонт жилого помещения не осуществляется.Орган местного самоуправления устанавливает размер платы за содержание и ремонт длянанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

для собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, либо которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения (руб.) = размер платы за содержание и ремонтжилого помещения (руб. за 1 м2) х на общую площадь жилого помещения (м2).

 

Взносы за капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов

В Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 25.12.2012 №271-ФЗ внесены изменения, направленные на создание устойчивых механизмов финансирования расходов, которые связаны с проведением капитально го ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Собственники жилья обязаны оплачивать ежемесячные взносы для капремонта своего общедомового имущества. Эта обязанность закреплена в статье 169 ЖК РФ. Оплата взносов начинается по истечении четырех месяцев после опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую занесен многоквартирный дом собственников помещений.

От уплаты таких взносов освобождаются собственники помещений, находящихся в аварийных домах, подлежащих сносу, и домах, расположенных на земельных участках, изымаемых для государственных или муниципальных нужд.

Устанавливать минимальный размер обязательного ежемесячного взноса уполномочен субъект РФ всоответствии с методическими рекомендациями, которые должен утвердить уполномоченный правительством РФ федеральный орган исполнительной власти (п. 8.2 ст. 13, ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ). При этом собственники могут принять решение об установлении взноса в повышенном размере (ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

Право выбора способа формирования фонда ремонта оставлено за собственниками. Собственники помещений вправе выбрать один из способов формирования такого фонда: они могут перечислять взносы на капремонт на специальный счет либо на счет регионального оператора (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ).

Если решение не принято, то аккумулирование средств осуществляется региональным оператором в порядке, установленном субъектом РФ. Планирование работ по капитальному ремонту домов обеспечивается путем принятия региональных адресных программ с указанием видов работ и года их проведения. Перенос указанного в программе срока ремонта допускается только по решению собственников помещений данного дома.

«Специальный счет»

Владельцем специального счета, который открывается в российских кредитных организациях, соответствующих установленным требованиям, может быть ТСЖ, жилищный или иной специализированный кооператив, а также региональный оператор (ч. 2, 3 ст. 175, ч. 2 ст. 176 ЖК РФ). На «специальном счете» аккумулируются средства только лишь одного многоквартирного дома.

 

«Счет регионального оператора»

Региональный оператор — это специализированная некоммерческая организация, которая создается субъектом РФ и осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома (ч. 1 ст. 20, ч. 2 ст. 178 ЖК РФ).

Указанная организация исполняет функции технического заказчика работ (п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ). В соответствии с ч. 4 ст. 179 ЖК РФ средства, полученные региональным оператором от собственников помещений одних многоквартирных домов, могут на возвратной основе использоваться для финансирования ремонта в других домах.

2.2. Размер платы за коммунальные услуги

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создано ТСЖ (жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив), определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем год. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья (жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива), связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ (ЖСК) в соответствии с его уставом. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения общего собрания собственников.

Тариф на коммунальные услуги устанавливается Региональной службой по тарифам для каждой ресурсоснабжающей организации индивидуально.!

 

—плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении;

— плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).

 

Потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит:

 

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается:

1. При наличии приборов учета: исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета.

2. При отсутствии приборов учета: исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых уполномоченными органами субъекта Российской Федерации.

Начисление за общедомовые нужды (далее — ОДН) — это норма, предусмотренная федеральным законодательством. Она отражена в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением правительства РФ от 06.05.2011 № 354, которые вступили в силу с 1 сентября 2012 года. Таким образом, собственник помещений, вне зависимости оборудован многоквартирный дом общедомовым прибором учета или нет, обязан нести расходы не только за коммунальную услугу, потребленную в жилом помещении, но и за коммунальную услугу, потребленную на ОДН.

Однако правительством Нижегородской области принято решение поэтапного перехода на оплату ОДН.

В настоящее время при отсутствии в многоквартирном доме общедомовых приборов учета ОДН начисляется только за электроэнергию.

С 1 июля 2013 года начисления на ОДН будут производиться за коммунальную услугу, потребленную на общедомовые нужды по холодному водоснабжению, водоотведению и горячему водоснабжению.

2.2.1. Расчет размера платы за отопление

 

Размер платы за отопление за расчетный период в жилом или в нежилом помещении рассчитывается:

1. При оборудовании жилого или нежилого помещения индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета тепловой энергии. Размер платы = объем по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета х на тариф на тепловую энергию.

2. При отсутствии в жилом или нежилом помещении индивидуального или общего (квартирного) прибора учета тепловой энергии.Размер платы = общая площадь жилого или нежилого помещения х на норматив потребления на отопление х на тариф на тепловую энергию. При отсутствии общедомового прибора учета

 

 

При наличии общедомового прибора учета

1. Если не все жилые или нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета тепловой энергии. Размер платы = общая площадь жилого или нежилого помещения х на норматив потребления на отопление х на тариф на тепловую энергию.

2. При отсутствии во всех жилых и нежилых помещениях индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета тепловой энергии. Размер платы = объем по показаниям общедомового прибора учета х формулу (общую площадь жилого или нежилого помещения деленную на общую площадь всех помещений многоквартирного дома) х на тариф на тепловую энергию.

2.2.2. Расчет размера платы за холодное водоснабжение

 

Размер платы за холодное водоснабжение за расчетный период в жилом помещении (жилой дом, квартира) или нежилом помещении рассчитывается:

 

1. При оборудовании индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета холодной воды.

Размер платы = объем по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета х на тариф на холодное водоснабжение.

2. При отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета холодной воды. Размер платы = количество граждан, постоянно или временно проживающих в жилом помещении, х на норматив потребления на холодное водоснабжение х на тариф на холодное водоснабжение.

2.2.3. Расчет размера платы за водоотведение

Услуга водоотведения оказывается только с использованием централизованных систем водоотведения

1. При наличии централизованного горячего водоснабжения и при оборудовании индивидуальным или общим (квартирным) приборами учета холодной и горячей воды. Размер платы = сумму объема показаний индивидуального или общего (квартирного) прибора учета по холодному водоснабжению и объема показаний индивидуального или общего (квартирного) прибора учета по горячему водоснабжению х на тариф на водоотведение.

2. При оборудовании индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета холодной воды и при отсутствии централизованного горячего водоснабжения. Размер платы = объем по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета х на тариф на водоотведение.

3. При отсутствии индивидуального или общего (квартирного) приборов учета холодной и горячей воды. Размер платы = количество граждан, постоянно или временно проживающих в жилом помещении, х на норматив потребления на водоотведение х на тариф на водоотведение.

2.2.4. Расчет размера платы за электроснабжение

 

Тарифы на электрическую энергию подразделяются в зависимости от следующих фактов:

Социальная норма потребления электроэнергии— это определенное количество электроэнергии, в пределах которого осуществляются меры социальной поддержки населения. С 2006 года в Нижегородской области величина социальной нормы установлена в размере 50 кВт.ч на человека в месяц. Размер платы за электроэнергию за расчетный период в жилом помещении (жилой дом, квартира) или нежилом помещении рассчитывается:

!

— оборудования/необорудования дома стационарными электроплитами или электроотопительными установками;

— местонахождения потребителя в городском или сельском населенном пункте;

— характеристики прибора учета потребителя (однозонный, двухзонный, трехзонный);

— отнесения потребителя к определенной категории населения или приравненным к населению категориям потребителей;

— объема потребления электрической энергии (в пределах социальной нормы или сверх нее).

1. При оборудовании индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета электроэнергии.

Размер платы = объем по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета х на тариф на электроэнергию.

2. При отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета электроэнергии.

Размер платы = количество граждан, постоянно или временно проживающих в жилом помещении, х на норматив потребления на электроэнергию х на тариф на электроэнергию.

2.2.5. Расчет размера платы за газоснабжение

 

Размер платы за газоснабжение за расчетный период в жилом помещении (жилой дом, квартира) или нежилом помещении рассчитывается:

1. При оборудовании индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета газа. Размер платы = объем по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета х на тариф на газоснабжение.

2. При отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета газа. Размер платы = (произведение общей площади жилого помещения х норматив потребления газа на отопление + произведение количества граждан, постоянно или временно проживающих в жилом помещении, х на норматив потребления газа на нужды пищеприготовления + произведение количества граждан, постоянно или временно проживающих в жилом помещении, х норматив потребления газа на подогрев воды при отсутствии централизованного водоснабжения) х на тариф на газоснабжение.

3. Новое в жилищном законодательстве

Постановление прави тель ства РФ от 28.12.2012 № 1468 «О порядке предоставления органам местного самоуправления информации лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающими коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах».Данным постановлением определены порядок, сроки и периодичность предоставления органам местного самоуправления информации о поставках коммунальных ресурсов и оказании услуг.

Информация предоставляется в форме электронного документа, подписывается лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени организации, либо лицом, уполномоченным на подписание указанного документа доверенностью, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронного паспорта многоквартирного дома или электронного паспорта жилого дома, формы которых устанавливаются Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Утвержденные «Правила предоставления органам местного самоуправления информации…» вступают в силу с 1 марта 2013 года.

 

Внесены изменения в Федеральный закон от 21.07.2007 № 185–ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».Деятельность Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства продлена до 1 января 2016 года. Одним из ключевых условий получения финансовой поддержки из фонда является наличие установленных коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, не менее чем на 75% многоквартирных домах от общего количества многоквартирных домов расположенных на территории города до 1 июля 2013 года и не менее чем на 100% многоквартирных домах после 1 июля 2013 года. В случае если приборы учета не будут установлены в указанные сроки город не получит финансовой поддержки из фонда.

Обязанность по оплате расходов на установку коллективных приборов учета в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 № 261–ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» лежит на собственниках помещений многоквартирного дома. Для участия в программе проведения капитального ремонта за счет средств фонда собственники должны принять решение о долевом финансировании капитального ремонта в размере не менее чем 15% общего объема средств, предоставляемых на капитальный ремонт.